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          商业地产进入存量高度竞争时代,

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          商业地产进入存量高度竞争时代

          在消费升级和商业变迁的背景下  ,需求端正在发生改变  ,新模式新技术迭代日益加快  ,商业变革不断出现 。同时 ,商业地产行业已经进入存量高度竞争的时代  ,市场面临众多的不确定性  ,这对于各类参与主体提出了新的挑战 。

          控制成本  ,部分中小企业择址新兴商务区

          根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据 ,2019年第四季度  ,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌  ,平均租金为4.9元/平方米·天 ,跌幅为0.67%  。从商圈来看  ,租金环比上涨的商圈占38.8% ,租金环比下跌的商圈占56.3% ,5.0%的商圈租金与上期持平  。

          整体来看  ,去年第四季度全球经济继续面临下行压力 ,制造业活动势头减弱  ,贸易局势持续紧张  ,一系列不确定性因素对商业信心、投资决策和全球贸易造成了不利影响 。国内周期性问题与结构性矛盾叠加  ,经济下行压力持续加大;受宏观经济持续下行影响 ,写字楼市场需求有所下降  ,租金亦环比下跌  。

          具体来看  ,基于成本控制等考虑 ,部分中小企业选择迁址到租金较低的新兴商务区  ,非核心商圈写字楼市场整体去化效果较好  ,使得部分非核心商圈写字楼租金环比有所上涨 。在信息传输、软件和信息技术服务业租赁需求放缓的背景下 ,部分TMT企业密集的商圈写字楼租金环比有所下跌;而受工业增加值同比增幅收窄和对外贸易下滑影响 ,部分相关企业租赁需求减弱  ,致使该类企业聚集的商圈写字楼租金环比亦有所下跌 。

          展望未来 ,写字楼市场预计平稳发展

          从市场表现来看  ,随着经济的发展和产业结构的调整  ,第三产业逐渐成为中国经济增长的主要动能  ,第三产业的发展状况成为写字楼市场需求发生变化的主要动因之一  。2019年第三季度  ,信息传输、软件和信息技术服务业  ,金融业 ,批发和零售业增速均有所放缓  ,导致写字楼租金环比小幅下跌;写字楼市场整体利好租户方  。

          供应方面  ,从新开工来看  ,2019年1月至10月  ,15个重点城市办公楼新开工面积共计2447.48万平方米  ,同比增长20.6%  。其中一线城市办公楼新开工面积同比下降0.3%  ,二线城市同比增长34.3% 。从土地供应来看 ,2019年1月至10月  ,15个重点城市商办用地成交规划建筑面积为3791.33万平方米 ,同比下降13.9%  。

          短期来看 ,在我国经济增速放缓和部分城市写字楼空置率较高的背景下  ,写字楼租金短期面临比较大的下行压力  。但展望未来 ,系列政策的发布增强了各类企业信心 ,也为写字楼市场带来发展动力 。长远来看  ,我国写字楼市场预计将平稳发展 ,写字楼租金亦有望保持稳定  。

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